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ニューヨーク・東京のマーケット動向を、現役トレーダーが自分たちの目線で語ります。

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  • 10/19/12:41

日本国、ディベロップ計画は今年も活況!

デイトレやらスイングといった短期のチャートディーリングはやってないので、昨年もマーケットに張り付いてた時間は年間の4分の1ぐらい。ただ、ポジションは常にもってますよお!オプションでボラセル組んでる時はね、2週間ぐらい放置状態!現株のロングも去年5月にこのブログに投稿した銘柄はいまだホールド!逆にボラバイ組んだ時はね手を緩めませんよお!
 あとは中小企業相手に財務のコンサルやらファイナンスのブローキングといったところですな!今年も時間的にはこっちのビジネスが中心になりそうですが、ディベロップにも絡んでみようかな。不動産のね!
 不動産市場の活況が続いています。たとえば、J-REITの株価は2年前には50万円程度だったものが現在では85万円程度にまで上昇しました。
 これには複数の理由があります。2002年の全国銀行協会の「J-REIT投資からの収入は業務純益に含まれるとみなす」とした指針もその一つです。投資環境が整うことで機関投資家の間でもJ-REITへの投資が拡大してきています。
 投資対象として魅力の乏しいビルを投資対象となるように手を加える動きも活発です。アセット・マネジメントに工夫をこらすことで物件自体を再生したり、付加価値をつける方法もあれば、一棟では投資対象として規模の小さすぎる物件を他の物件と束ねてポートフォリオにすることで、ある程度の投資規模を確保することもそのひとつです。
 加えて、依然続く低金利も、不動産市場への継続的な資金流入を後押ししています。
これらのほか、今後注目すべきはCMBS市場です。CMBSとは、商業不動産向けのノンリコースローンを裏づけに発行する商業不動産担保証券です。CMBSを含むABS、いわゆる資産担保証券の発行額は年々拡大し、2001年には株式、2004年には普通社債の発行額を追い抜いています。それでもまだ日本のCMBS市場は3兆円、J-REIT市場は2兆円。実はアメリカでは、REIT市場は30兆円程度ですが、CMBS市場は50兆円規模になっています。
 ブルームバーグによる日本でのCMBS発行額では、モルガン・スタンレーは2003年に1400億円、2004年に2600億円を手掛け、2005年も大幅増収!
 注意したいのは2006年末に新BIS規制が適用されたこと。ローンが格付けされ、リスクウェイトが変化します。たとえば、格付けトリプルAのリスクは最も低いですが、シングルAのリスクウェイトは50%、投資不適格のダブルBボンドでは350%のリスクウェイトです。このリスクの差が今後拡大していくでしょう。最新の情報を金融庁のホームページなどから得て、マーケットを読むことが重要になっていきます。
 商業不動産の潜在規模は約500兆円だそうです。そのうち50兆円程度がファンドやJ-REITによって投資されるとして、ノンリコースローンの市場はその8割の40兆円程度と見込まれます。日本のCMBS市場はまだ3兆円の規模ですから、今後ますます拡大することが予想されます。そして、不動産市場が金融市場に取り込まれる動きは一層加速していくでしょうね!ちなみにこっちの分野ではモルガン・スタンレーが頭一個抜きん出ています。
 個人投資家さんはくれぐれも自己責任で!
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